Asuinkäyttöön soveltuvan ja tarkoitetun huoneiston vuokraukseen sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta (”AHVL” , 481/1995). Lain mukaan asuinhuoneiston vuokrasopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti (AHVL 5§)
Vuokrasopimuksen pääsisältö
Vuokranantaja ja vuokralainen voivat lain asettamissa rajoissa sopia vapaasti vuokrasopimuksen sisällöstä, jonka päävelvoitteena on yleensä:
- vuokran maksaminen (vuokralainen);
- luovuttaa huoneiston hallinta sopimuksen mukaisesti sovitussa kunnossa (vuokranantaja).
Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia siitä, että vuokrasopimuksen velvoitteiden takaamiseksi vuokralainen asettaa vakuuden, jonka enimmäismäärä on lailla rajoitettu enimmillään kolmen kuukauden vuokraa vastaavaan määrään (AHVL 8§). Nykyään Suomessa on yleistynyt käytäntö, jossa vuokralainen antaa vuokranantajalle vakuusasiakirjan pankkiin asetetusta vakuudesta. Vuokralainen saa vakuustilillä olevat rahat käyttöönsä vasta, kun vuokranantaja luovuttaa vakuusasiakirjan takaisin vuokralaiselle (yleensä huoneiston takaisinluovutuksen yhteydessä).
Vuokrasopimusta solmiessa on hyvä erottaa selkeästi toisistaan toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ja määräaikainen vuokrasopimus sekä niihin liittyvät erityispiirteet.
Määräaikainen vuokrasopimus sitoo osapuolia koko määräajan (tietyin erityispoikkeuksin). Määräaikaista vuokrasopimusta ei ole lähtökohtaisesti mahdollista irtisanoa.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on mahdollista irtisanoa irtisanomisajan kuluttua. Laissa säädetyt minimit irtisanomisajalle ovat seuraavat (AVHL 52 §):
- Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.
- Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta (vuokranantajan irtisanomisaika).
- Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi (vuokralaisen irtisanomisaika).
Ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.
Esimerkiksi vuokralaisen irtisanoessa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasuhteensa kirjallisesti todisteellisella tavalla (esim. kirjattu kirje) 3. pvä kesäkuuta, päättyy hänen vuokrasuhteensa vuokranantajaan 31. heinäkuuta.
Vuokranantajan kunnossapitovastuu
Asuinhuoneistoon liittyvästä kunnossapitovastuusta ja puutteellisuudesta on säädetty lain 20§:ssä:
Jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa tai vuokrasuhteen aikana muusta syystä kuin vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden takia tulee puutteelliseen kuntoon ja vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida korjata.
Jos vuokranantaja laiminlyö puutteellisuuden korjauksen, vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella paitsi, jos puutteellisuus johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt huoneiston käyttämisen. Vuokralaisen on huolehdittava siitä, että puutteellisuuden korjauksesta vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina.
Kyseinen säännös tai tilanne voi toteutua esimerkiksi kosteusvaurion tai homevaurion yhteydessä, jolloin vuokralaisen tulee reklamoida vuokranantajalle virheestä ja tarjota vuokranantajalle mahdollisuus korjata virhe. Mikäli vuokranantaja laiminlyö velvollisuutensa korjata olennainen virhe kohtuullisessa ajassa tai virhettä ei voi korjata, on vuokralaisella oikeus purkaa vuokrasopimus.
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, Finlex:
http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481
Oikeustieteen maisteri Pauli Sortti
Asianajotoimisto Roihu Oy
Liikehuoneiston vuokrasuhteisiin liittyvä sääntely
Oikeustieteen maisteri Pauli Sortti
Asianajotoimisto Roihu Oy