Kiinteistön luovutusta koskevat virhesäännökset on todettu Maakaaressa.
Maakaaressa (MK 2 luvun 17 – 19 pykälät) kiinteistön virheet on jaoteltu kolmeen eri kategoriaan:
- laatuvirhe (kiinteistön tosiasialliset ominaisuudet)
- vallintavirhe (kiinteistön vallintaa rajoittava viranomaisen päätös)
- oikeudellinen virhe (sivullisen kiinteistöön kohdistuva oikeus)
Maakaaren virhesäännösten (MK 2:17 – 19) sisällöstä ilmenee, että kiinteistössä on virhe kun:
1) kiinteistö ei ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on antanut vaikutuksellisista seikoista virheellisiä tietoja tai tiedot ovat harhaanjohtavia;
3) myyjä on jättänyt ilmoittamatta jonkin vaikutuksellisen tiedon; TAI
4) myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin vaikutuksellisesta asiasta.
Näiden lisäksi laatuvirheen osalta:
5) salainen virhe
Salaisella virheellä tarkoitetaan kiinteistön vikaa tai puutetta, jota kumpikaan osapuoli ei ennen kauppaa ole havainnut ja jota kummankaan ei ole pitänytkään havaita.
Virheiden johdosta kysymykseen voi tulla:
- kaupan purku
- hinnanalennus
- vahingonkorvaus
Myyjä vastaa tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä myös silloin, kun kauppaneuvotteluissa hänen nimiinsä on toiminut kiinteistönvälittäjä tai muu edustaja. Lisäksi välitysliike saattaa KiintVälL:n nojalla joutua korvausvastuuseen ostajalle laissa säädetyn tiedonantovelvollisuuden rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Välitysliikkeen mahdollinen korvausvastuu ei poista myyjän virhevastuuta.
Ostajan tulee ilmoittaa virheestä Maakaaren mukaan ”kohtuullisessa ajassa” siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Tarkkaa aikarajaa ei ole asetettu. Ostajan reklamaatiosta on käytävä ilmi mitä virheellisyys koskee ja miten se ilmenee. Ostajalta edellytetään myös sen ilmoittamista, mitä seuraamuksia – purkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta hän virheen perusteella vaatii. Esimerkiksi tarkkaa rahasummaa ei tarvitse ilmoittaa reklamaatiossa, koska tällaiset seikat tarkentuvat yleensä vasta korjaustöiden valmistuttua.
Laatuvirheestä on olemassa erikoissäädös. Sen mukaan laatuvirheestä on reklamoitava 5 vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta tai ostaja menettää oikeuden vedota siihen.
Mikäli myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti, arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, ei myyjä vapaudu virhevastuustaan, vaikka ostaja ei reklamoisi virheestä kohtuullisessa ajassa.
Oikeustieteen maisteri Pauli Sortti
Asianajotoimisto Roihu Oy